賃貸経営・不動産売却
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春日部周辺で管理会社をお探しのオーナー様へ
- 春日部エリアで土地や戸建て、マンション、事業用ビルを所有されているオーナー様は春日部老舗の当社へお任せください
- 入居者募集や入居後のトラブル対応、退去時の現状回復なども全てお受けいたします。
- 現在、他業者からの管理会社変更も数多く承っております。面倒な手続きなく、スムーズなお引継ぎいたします。
春日部周辺の賃貸管理物件 例
賃貸を管理・募集する場合のポイントを紹介します。
１．管理を委託する
「空室が多くて困っている」「安心できる入居者に貸したい」「賃貸滞納や不良テナントに備えたい」といった場合、佐藤不動産にお任せください。
所在地、物件の規模・種類・構造・築年数・間取りタイプ・駐車場・希望賃料、入居者希望層などを調査。最適な条件のもとに、オーナー様のメリットを生み出せる賃貸住宅経営をご提案いたします。
長年培った管理ノウハウを活かし、一定のルールに沿った管理（管理委託契約前の重要事項説明や、受領家賃の財産分与の管理など）を行っています。安心・安全な管理をお約束します。
２．物件の調査・アドバイス・適正資料を提出する
現地に行き、物件の内・外部、附属施設、周辺の公共施設や環境・交通機関・そして周辺の類似物件の資料などを調査します。
調査結果から、間取りや設備、外装などのリフォーム提案のアドバイスをさせて頂きます。
そして、物件の特性を十分に理解、把握させていただいた上で、メリットを十分に活かせる適正資料を算出いたします。
３．入居者募集事項要項・物件の入居基準を設定する
賃料が決まりますと、次に入居者の条件を設定いたします。
「学生限定」にしますと「連帯保証人がしっかりしており稼働率が良い」という効果があります。また、「女性限定」にしますと「綺麗に室内を使ってくれ夜騒いだりしない」というメリットがあります。
しかし、これは一概には言えず、入居者層を限定してしまうというデメリットもあるので注意が必要です。
ペットについては、「部屋が汚れる」「物件の痛みが激しい」「鳴き声や臭いが迷惑」との抵抗もありますが、供給物件数が少ないので競争力は高くなります。楽器演奏についても同様です。
さらに、入居時の一時金の設定で競争力を高める方法があります。
敷金は原状回復費用や滞納家賃の担保といった性格を持っているので、なかなか軽減しにくいものですが、礼金や当初一定期間の家賃をなしとする「フリーレント」は効果があるようです。中には月々の家賃を少し上乗せすることで、礼金・敷金ゼロとする物件もございます。
また、物件のグレードや間取りタイプ、立地条件、環境、物件の既存入居者の特徴などにより、「どのような層に適しているのか？」「入居者層を限定したほうが良いのか？」といった基準が生じてきます。
当社の専門スタッフが、基準を明確にし、入居希望者が基準に適しているかを的確に判断して入居審査を行います。
４．契約条件（普通借家か定期借家）を設定する
賃貸条件について、普通借家契約にするのか定期借家契約にするのかを決めます。
普通借家契約ですと、たとえ契約期間を設定しても入居者から更新を求められると家主側には、自らがそこに住むといった事情、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況、立ち退き料の支払いなどといったことを考慮して、政党の事由が認められないと更新を拒絶することができません。
一方、定期借家契約ですと、家主に正当事由がなくても賃貸借期間の満了で契約が終了し、建物を明け渡してもらうことができます。
ただし、定期借家契約とするためには、借地借家法に定める要件をすべて満たす必要があります。
入居者から見れば、普通借家契約よりも不利な契約になりますから、一般に定期借家の賃料は安めになり、礼金などの一時金を授受する理由も希薄になるため、収入が減少するケースもあります。以下に両者の特徴をまとめておきましょう。
５．入居者募集の広告費用の負担について
当社は広告を出向することに対して費用を負担してほしい旨の提案をお願いしております。
これに納得した上で広告活動を行った場合には、その費用負担していただいております。
また、事前に広告内容について、契約後にその広告についての明細を当社からオーナー様へお渡し致します。
６．入居者の資格要件の確認
これには３つのポイントがございます。
１つ目が「転居の理由」です。
転居動機を確認することで以前の居住状態や共同住宅で生活していけるかどうかの判断ができます。
２つ目が「身元及び人柄などの確認」です。
入居申込書に記載された内容から確認します。調査・確認には、住民票での確認や勤務先に紹介するなどの方法があります。
ただし、こうした確認は事前に不動産会社から入居希望者にその旨を説明してもらった上で行う配慮が必要です。
3つ目が「収入面の確認」です。
会社員の場合、源泉徴収票により確認することになりますが、場合によっては納税証明書により収入実績を確認することになります。
尚、月額収入の30％を超える家賃を支払っている入居者には滞納が多いというデータもありますで、注意が必要です。
７.入居者に提出してもらう書類を確認
契約にあたって入居者に用意してもらう書類は、入居申し込みの記載内容を証明するものになります。
具体的には住民票、収入証明書（源泉徴収票か納税証明書）、本人確認書類（運転免許証・学生証のコピー）、保証人の承諾書、保証人の印鑑証明書、そして場合によっては保証人の収入証明書が必要になります。
上記書類を当社スタッフにてもれなく改修をして、大事に保管いたします。
８.契約書上のポイント
賃貸契約の締結にあたっては、契約当事者が契約締結権限を有しているかどうか確認する必要があります。
入居当事者が未成年など制限能力者である場合、契約そのものは有効ですが、あとで取り消されることもありますから、保護者などの同意や、連帯保証人を得ておくべきです。入居者に同居人がいる場合には、その続柄、同居人数を把握しておく必要があります。
当事者および同居人以外の第三者が入居した場合には、無断転貸として争うことがあるためです。
家賃の支払い時期に関しては民法上、毎月末にその月の賃貸を持参して支払うと規定されていますが、翌月分前払いのケースが殆どで、法律上も問題ありません。
また、契約締結時や解約じに一ヶ月未満の端数が生じる場合がありますので、その家賃について「日割り計算で支払う」などの文言を入れております。
家賃は一定期間増額しない特約をした場合や、賃料海底の特約のある定期借家を除き、土地や建物の価格変動、公租公課の増減、近隣家賃との比較により不相応となったときは、将来にむかって増減することができます。
近年、修繕費用の負担区分については、トラブルとなることが増加傾向にありますので、別表を用いてできるだけ細かく負担区分をただ目ております。
契約書の内容は、オーナー様と当社で相談して決めさせていただきます。
９.更新手続きを行う
契約期間が満了になると更新して続きを行います。
手続きを行わなくとも契約を継続することはできますが（これを「自動更新」という）、その場合、機関の定めのない契約になります。
また、自動更新を何度か繰り返しているうちに無断転貸されていたり、連帯保証人が亡くなっていたりというケースもあるので注意が必要です。
入居者、連帯保証人双方との合意に基づき、更新の手続きを行っておいたほうが良いでしょう。
尚、更新時に賃貸を値上げするには、「土地建物に対する公租公課の変動」「土地建物の価格変動や経済事情の変動」「近隣建物と比較して家賃が不相応になった場合」などの明確な根拠が必要です。
これを十分に調査、説明することは専門的な業務になりますので、当社にお任せください。
１０.退去手続きを行う
入居者から解約の連絡を受けたら退去の手続きを行います。
予告期間と解約に伴う日割り家賃など解約条件を説明するとともに、引越し日が確定したら正式な確約の申し入れを文書で行うよう伝えます。
移転先は、郵便物が配達可能な住所か確認します。引っ越しの都合で電話番号が確定していない場合は、確定後、速やかに知らせてくれるように依頼します。
居室内に、入居者が設置したエアコンの取り外しや引っ越しの際に出るゴミの処理方法、引っ越し期日までに各種公共料金を精算してもらうことなども説明します。
そして、預かっている敷金の額を確認。未払い家賃や、原状回復費用との相殺を検討します。
退去時の原状回復はトラブルとなることが非情に多い問題です。
当社スタッフと入居者との立会を行いますのでご安心ください。
春日部周辺で不動産の売却をご検討の方へ
- 春日部の土地、戸建て、事業用ビルなどの売却を数多く取り扱っております。
- 日々更新される物件は100以上。新鮮な春日部周辺の物件情報をお届けいたします。
- 自宅の売却や住み替えはお手の物。当社の対応力で最善のプランをご提案いたします。
春日部周辺の販売実績 例
住まいを売却する場合のポイントを紹介します。
１．売却査定
お持ちの不動産がいくらで売れるのかを調査致します。まだ売却を検討中のかたも、査定は無料ですので、お気軽にご相談ください。当社が適正な査定価格をご提案致します。
査定方法は二種類ございます。
- 過去の取引事例などの事例をもとに、メールやお電話でおおよその査定価格をお伝えします。短時間でおおよその価格を算出します。
- さまざまな調査を行い、価格を算出します。査定報告は、売り主様のご要望も確認しながら、査定根拠をわかりやすくご説明させていただき、最終的な売出価格をご提案致します。
２．媒介契約を選ぶ
不動産会社への売買の仲介を正式に依頼する場合は、媒介契約を結びます。主な媒介契約の形態は３つあります。
オーナー様のご希望する売却方法などを踏まえて、最良の契約を結びます。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
| 売主の義務 | 他の仲介業者に重ねて依頼してはいけない 売主が自分で探した相手に売却してはいけない |
他の仲介業者に重ねて依頼してはいけない 売主が自分で探した相手に売却してもよい |
他の仲介業者に重ねて依頼しもよい |
| 仲介業者の義務 | 指定流通機構に物件を登録しなければならない １週間に１階以上活動状況を報告しなければならない |
指定流通機構に物件を登録しなければならない ２週間に１階以上活動状況を報告しなければならない |
なし |
| メリット | 他社に物件を売られる心配がないため、広告等の営業活動を積極的に行うことができる | 他社に物件を売られる心配がないため、広告等の営業活動を積極的に行うことができる | 複数の仲介業者が販売活動を行うことで広く物件を知らせることができる |
３．不動産の売出しスタート
売り出し価格は、その後の売却活動に大きく影響します。
ご希望売却価格だけではなく、不動産会社の査定価格や周辺の売却事例、市場の動向を踏まえて、当社が慎重かつ丁寧にご提案いたします。
４．オーナー様（売り主）への定期的なご報告
お問い合わせ数、図面取得数、内覧後の反応など、売り主様の気になる情報を定期的にご報告致します。また、結果をもとに新たな売却戦略をご提案します。
５．購入希望者との交渉
購入希望者が現れたら売却条件を交渉します。もちろん価格の条件は最も重要ですが、売主様、買主様ともに譲れる・譲れない点を明確にし、契約締結に向けて交渉を進めていきます。
また売却契約を結ぶ前に、物件に関する情報をできるだけ正確に購入希望者へ提出します。契約締結後のトラブルを防止するためには、物件に不具合等がある場合には、誠実に購入希望者に伝えます。
６．売買契約を結ぶ
売主条件を合意したら、買主と売買契約を結びます。このとき、一般的には物件価格の10%〜20%程度の手付金（契約金）を受け取ります。
７.不動産を引き渡す
引き渡し手続きでは、売買代金を受領するのと同時に、登記申請（抵当権抹消、所有権の移転等）を行います。
物件の設備・備品の取扱などについても、買主と現地立会を行います。
不動産Q&A
Q.賃貸経営を考えていますが、入居者間のトラブルは多いのでしょうか？
A.生活騒音のトラブルが多くございます。特に深夜の騒音は、原因となることが。仕事の都合で、夜遅く帰宅されて、洗濯や入浴をされる場合も多いのですが、集合住宅においては、他の入居者様への音の配慮も大切だと思います。弊社では、御契約の際に騒音についての注意事項説明は念入りに行っています。
Q.現在、賃貸物件を自分で管理していますが、管理会社に管理を委託する場合のメリットはありますか？
A.賃貸経営は、24時間のクレームや様々なトラブルと隣り合わせです。例えば、水漏れや雨漏りは、時間に関係なく夜中でも起こってしまいます。管理業務を不動産管理のプロに任されることによって、ご自身のお仕事やプライベートタイム等に専念して頂けるかと思っております。
Q.賃貸物件近くの不動産会社に管理を依頼していますが、途中での管理の変更をお願いできますでしょうか？
A.管理会社の変更は「可能」です。現在委託されている管理会社との引き継ぎは、すべて弊社が対応させて頂きます。管理会社を変更すると家賃の振込先も変わるため、入居者様にも不便をかけてしまします。ちなみに、弊社では変更が決まり早い段階で入居者様一人ひとりに丁寧に変更を通知することを心がけています。
Q.佐藤不動産に、賃貸物件の管理を委託した場合、設備の故障についての対応や修繕費用はどうなりますか？
A.設備の不具合が生じた場合、まず弊社スタッフや委託業者が現場に急行します。緊急を要する場合を除き、まずは修理費のお見積もりを家主様にご提示させて頂いた上で、迅速に対応させて頂きます。雨漏りや給排水設備等の修繕費は、通常、オーナー様のご負担となります。
Q.入居者から賃料の値下げの要望がありました。どのように対処すればベストでしょうか？
A.賃料等の調整（契約や契約更新の際）につきましても、入居者様とオーナー様のお考えを尊重し、誠意をもって対応させて頂いております。入居者様とオーナー様の立場の違いからお考えの相違は間違いなくございます。相互の信頼関係を維持できるよう最善を尽くしています。
Q.賃貸物件を借りる場合の入居までの流れを教えてください
A.大まかな流れでご説明しますと、物件の見学(案内)→入居審査→入居審査の承認（弊社スタッフからのご連絡）→契約・契約金の支払い→鍵の受取り→ご入居 というような流れとなります。
Q.来店予約は必要ですか？
A.弊社スタッフはお客様のご案内等で日中外出していることが殆どです。来店予約をしていただいてからのご来店がおすすめです。ホームページの来店フォームや公式LINEからご予約を承っております。
Q.お部屋探しはいつ頃から始めるのがベストですか？
A.現在お住まいの事情（実家住まいor賃貸アパートなど）や季節によって異なりますが、一般的には引越し日から逆算をして「3ヶ月くらい前」がおすすめです。そして、引越し予定日の2～3週間前までに契約していることが望ましいです。
Q.連帯保証人がいない場合でもお部屋を借りられますか？
A.賃貸の「保証会社」の承認が得られれば、連帯保証人様がおられない場合でも、お部屋をお借り頂けるケースが多いです。様々なご事情を持つ方々へ適切なご対応を心がけています。とうぞ、お気軽にスタッフにご相談下さいませ。
Q.契約時にかかる費用はどのくらいですか？
A.一般的な例で申し上げますと、契約時に「賃料の4ヶ月～6ヶ月分程度」の費用が必要とお伝えしています。内訳は、礼金・敷金・前家賃・共益費・仲介手数料・火災保険料・保証費用(保証会社に支払い分)・鍵交換費用等となります。最終的には、気に入った物件の正確な御見積書もお出しできますので、お気軽にお申しつけください。
Q.現在、知り合いの不動産会社に売却を依頼していますが、佐藤不動産に重ねて売却の依頼はできますか？
A.ぜひ弊社にもお任せください。ただし、現在ご依頼されている媒介契約の内容によって異なります。一般媒介契約を結んでおられる場合でしたら、複数の業者に重ねて売却を依頼することはできます。専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んでおられる場合でも、その契約期間(3ヶ月)が経過し、その更新時に、従来の媒介契約を一般媒介契約に変更することで、複数の業者に売却依頼ができます。
Q.不動産の売却を依頼する際の不動産会社との契約にはどのようなものがありますか？
A.次の3つの契約形式がございます。
•専属専任媒介契約：1社にのみ売却の依頼をする契約で、売主が自己発見された買主との契約はできません。
•専任媒介契約:1社にのみ売却の依頼をする契約で、売主が自己発見された買主との自己契約が可能です。
•一般媒介契約：複数の業者に売却の依頼をする契約で、売主が自己発見された買主様との自己契約が可能です。
上記の3種類の媒介契約がございますが、詳しい内容につきましてはスタッフから丁寧にご説明させていただきます。
Q.査定金額で売り出さなければいけないのでしょうか？
A.必ずしも査定価格で売却に出される必要はございません。しかし、査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局、査定金額を下回る金額でしか売れなかったというケースもございます。
Q.不動産の売却時にかかる費用にはどのようなものがありますか？
A.取引きに立ち会う司法書士や仲介業者への手数料等が必要です。大まかですが不動産の売却時にかかる費用と致しましては、
•売渡し書類作成に関する費用(司法書士に支払い)
•抵当権等の抹消に関する費用
•売買契約書に貼付する収入印紙代
•仲介手数料(仲介業者に支払い)
•固定資産税・都市計画税の日割精算金(売主に支払い)
等がございます。いざ御契約の際に担当スタッフから説明させていただきます。
Q.佐藤不動産の取り扱いが多い価格帯や物件の種類を教えてください。
A.埼玉県春日部市近郊エリア・さいたま市全般の一戸建て、マンション、土地の売買や賃貸物件をメインに取り扱っております。売買物件の平均価格帯としましては、中古の一戸建て住宅・土地は400万円台から5,000万円代と幅広く、新築一戸建てでしたら2,000万円台から4,500万円くらい、中古のマンションでしたら300万円台から4,500万円くらいが一番多い価格帯になっております。
Q.頭金（自己資金）はどれくらい必要ですか？
A.自己資金は購入価格の20％以上あれば理想です。自己資金は少しでも多い方が物件をご購入された後のローンの返済も容易になります。自己資金ゼロの方でも、(物件価格の全額＋諸費用ローン)を利用されることで購入が可能な場合もございます。
Q.仲介業者に支払う仲介手数料の金額はどのくらいですか？
A.仲介業者が、売主及び買主から頂くことのできる仲介手数料の上限は、下記の通り定められています。
•取引物件価格が400万円超：取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税
•取引物件価格が200万円～400万円以下：取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
•取引物件価格が200万円以下：取引物件価格（税抜）×5％＋消費税
Q.購入時の必要な諸費用はいくら位ですか？
A.諸費用としましては、住宅ローンを利用する場合で、
•住宅ローン事務手数料
•ローン保証料
•火災保険料
•登記、抵当権設定費用
•司法書士への支払い手数料
•印紙代
•固定資産税、都市計画税の精算金
などが必要です。借入金額等によりまして抵当権設定費用は変わってきます。また、ご購入予定の不動産評価によって登記費用も変わりますが、およそ物件価格の7％前後の諸費用が必要です。
Q.住宅ローン金利にはどんな種類がありますか？
A.住宅ローンの金利には3種類がございます。
•変動金利
•一定期間金利が変わらない期間限定型の固定金利
•住宅ローン完済まで借入期間中の金利が変わらない長期の固定金利
変動金利は年に2回金利の見直しがありますが、返済額は、元金と利息の内訳で調整される為、5年間はローンの返済額が一定です。また、5年毎に返済額の見直しがございますが、その際の金利がどれだけ上がっていても、前回の返済額の1.25倍以上は上がらないというルールが存在します。固定金利（期間限定型・長期間型）は、あらかじめ定められた期間中の金利と返済額は一定になります。固定金利型は、金利と返済額が一定の為、安心感がありますが、変動金利型より金利が高く設定されています。それぞれメリット・デメリットが存在しますので、ご事情に合わせた金利をおすすめしています。
Q.住宅ローンの上手な組み方を教えてください。
A.金融機関で住宅ローン商品の内容、金利が異なります。ローン借入後の金利上昇のリスクを考慮されて、最近は長期の固定金利型を選ぶ方も多いようです。しかし、それがベストな選択とは限りません。
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